權利變換之標的物？(不動產)

案例說明

• 更新前權利人乙之更新前土地權利價值為500萬元，更新單元全部所有權人更新前權利總值合計為5,000萬元， 則權利人乙之更新前權利價值占更新前總權利價值比例為：500萬元÷5,000萬元＝ 10％，

備註：以上數字純屬案例模擬，非屬真實情況。

• 更新後新房屋（含其土地應有部分）總價值為18,000萬元，共同負擔總費用假設為8,000萬元，則權利人乙可分得更新後價值為（18,000萬元－8,000萬元）×10％＝1,000萬元，如下表：

備註：以上數字純屬案例模擬，非屬真實情況。

備註：以上數字純屬案例模擬，非屬真實情況。

權利變換估價的流程

實施者徵選三家以上不動產估價師事務所

確認委託內容、簽訂委託契約

實施者提供更新相關資料及決定估價條件

製作不動產估價報告書

實施者評定其中一家不動產估價師事務所之估價報告書作為權利變換價值計算之依據

說明更新前後權利價值評估步驟及結果

權利變換估價

• 都市更新權利變換估價，係由不動產估價師評估權利人參與都市更新之價值，計算各權利人的比例（性質類似公司股份），並以該比例分擔更新相關的成本（權利變換中稱作共同負擔）、分配更新後房屋價值。主要原則在於公平合理的價值分配。

土地權利價值評估

備註：以上數字純屬案例模擬，非屬真實情況。

備註：以上數字純屬案例模擬，非屬真實情況。

公寓或大樓情況時

• 假設前述土地案例更新前2地號上，有一棟四層樓公寓時，分別由甲、乙、丙、丁分別持有地面層至第四層，且土地持分各1/4，則此時更新前權利價值該如何評估?

備註：以上數字純屬案例模擬，非屬真實情況。

備註：以上數字純屬案例模擬，非屬真實情況。

評估更新前權利價值目的

• 更新前權利價值做為計算更新前權利價值比例基礎。
• 更新前權利價值做為都市更新權利變換時，權利人因不願或不能參與都市更新時所領取之補償金。

除了不動產市場及不動產個別因素外，有哪些因素會影響整個或是個別更新單元內權利人的權利價值？

• 估價條件：依照相關法令規定及實施者所給予的估價條件。
• 評價基準日：不動產估價師評估更新前後價值之時間點。
• 更新前土地、建物及他項權利之產權狀態。
• 更新後建物之規劃設計。
• 更新單元容積獎勵之高低。
• 更新單元之規模大小。
• 共同負擔（都市更新相關成本）的高低。

不動產估價師在現場勘查時，通常會注意哪些地方進而會影響到價值評估？

• 不動產估價師在現場勘察時，依照更新單元內土地、建物之個別條件及權利狀態來評估其權利價值，其考量的項目如下：
  • 土地因素：
    大多數考量因素有地形、 地勢、臨路路寬、臨路面寬、臨路數量、平均寬深度、面積（開 發適宜性）、容積比較、商業效益、視野景觀、使用現況、嫌惡設施等，但各項因素仍得視實際需要或特殊狀況調整之。
  • 建物因素：
    大多數考量因素有屋齡、構造、樓層、位置、採光等，但各項因素仍得視實際需要或特殊狀況調整之。 但不考量特殊裝潢或增建。
  • 更新前權利狀態：
    除產權完整外，如遇到土地與建物所有權人不同（有地無屋、有屋無地）及設定地上權、 永佃權、三七五租約等情況，導致土地所有權非屬完整狀態下，將會影響權利價值。

更新前有未登記的附屬建物、地下室、露臺等或是有約定專用部分權利價值該如何評估？

• 未登記的附屬建物：建議由實施者請建物所有權人辦理附屬建物登記；若無法登記的情況時，則不動產估價師會參考當地交易習慣， 考量使用效益進行建坪單價調整。
• 未登記的地下室：由實施者確認是否可進行登記、產權為何人，可進行登記的情況依據建坪價格進行評估；不可登記的情況則考量 使用效益進行建坪單價調整。
• 依據建物所有權第一次登記法令補充規定，露臺目前不可進行登記。若露臺已登記，該價值則可合理評估之，但不動產估價師仍會參考當地市場交易習慣及露臺效益來做適度價值調整。 若露臺未登記，但有約定專用，則基本上將參考前述方法進行評估。
• 約定專用部分，必須由實施者確認其內容，再由不動產估價師評估其使用效益之價值。

更新單元內只有房子沒有土地的合法建物所有權人權利價值該如何評估？

• 步驟一：
  協議先行，依「都市更新條例」第三十九條規定，由土地所有權人及合法建物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前， 自行協議處理。
• 步驟二：
  實施者評定之，若前項協議不成，由實施者估定合法建物所有權人之土地權利價值，但實務上通常由實施者委託不動產 估價師，評估合法建物所有權人之更新前土地權利價值。

更新單元內土地上有設定地上權時，地上權權利價值該如何評估？

• 步驟一：
  協議先行，依「都市更新條例」第三十九條規定，土地所有權人及地上權人於實施者擬定權利變換計畫前， 自行協議處理。
• 步驟二：
  實施者評定之，若前項協議不成，由實施者估定合法建物所有權人之土地權利價值，但實務上通常由實施者委託 不動產估價師，評估該地上權人之更新前土地權利價值。

更新前有頂樓增建、地面層增建時，增建物價值是否得計入權利價值中？

• 依規定頂樓增建、地面層增建等是不能參與分配房屋，也就是不可以計入權利價值中。

房屋有重新裝潢情況下，是否會增加權利變換前權利價值？

• 就一般市場上交易習慣，房屋有重新裝潢者市場價值會較高，但由於都市更新是以拆除重建為目的，主要是評估所有權人間權利變換價值之公平性。 因此就公平性而言，裝潢因素不適宜列入權利變換前權利價值。但可由實施者在評估拆遷補償費中納入考量。

參與分配與領取現金補償，二者有何優劣?

地主可否自行選任不動產估價師事務所？

• 依照都市更新權利變換實施辦法第六條規定，僅規定由實施者委託三家以上不動產估價師事務所，並無限制選任不動產估價師事務所的方式， 地主也可以建議不動產估價師事務所，供實施者參考。

• 法源：依『都市更新權利變換實施辦法』第六條規定權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家 以上專業估價者查估後評定之。前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。

估價師在都市更新中扮演角色

• 權利變換過程中擔任公正客觀第三人角色，評估更新前後權利價值供權利人作為價值分配及領取補償金之基礎。
• 協助估價原則與條件訂定。
• 評估更新後價值作為容積獎勵換算基礎。