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2022-11-15   股市大跌進行式 專家提「3333」指標做房市觀察指標

股市大跌進行式 專家提「3333」指標做房市觀察指標

 

 

【理財周刊記者顏瓊真報導】

 

美國連續升息7次,讓資金活水急速縮水,而台股大跌,從「萬八」到「萬三」,投資人荷包大失血,沒錢轉進台灣房市下,未來房市會走跌嗎?宏大國際資產總經理陳益盛提出自用投資買房的4個3333觀察指標,並指今年移轉件數減少低於3萬戶,顯示民眾對於房市的信心還不至於太差,若大於3萬許多,則顯示購屋信心悲觀。

 

陳益盛指出,從2009年3月~2014年10月退場,美國聯準會歷經5次的量化寬鬆貨幣(QE),以軟著陸姿態安全渡過金融風暴危機。到了2020年3月因疫情,FED再次祭出無限期QE,造成全球資金繼續氾濫,而大部分資金都注入了股市及房市。

 

來到了2022年全球股市也一路度過史上最高加權指數、最大交易量的黃金時期,房市也跟著水漲船高、全台遍地開花。「Rediculus!(真是荒謬)」 陳益盛以房地產服務業者來看,並不樂見這種浮誇的市場熱度。

 

他說,水能載舟亦能覆舟,美國連續升息7次,無疑是讓資金活水急速縮水,台股今年一月份達到歷史最高峰破1萬8後就開始下跌,十月跌破1萬3,台股高峰至今市值縮水達17兆元以上。近日包威爾再次宣布升息3碼,因此跌勢似乎仍未有停止跡象。

 

而那麼下一波,是不是輪到房市跟跌呢?陳益盛表示,相較外資投注在台股資金比重占達約40%,其資金的退潮直接重擊股市,而外資購買台灣不動產管制多,且台灣不動產投報率與各國比較偏低,因此投資在台灣的不動產資金概估佔不到10%,因此影響少很多。

 

事實上當2013年台股指數還在7000~8000點上下盤整時,房市已經衝出一波連續3~4年的高峰,年交易量達37.18萬戶近8年最多件數,與股市呈現脫鉤現象。

 

如果要問這波房市盤整時間多長、現在適合買房嗎?陳益盛表示,以長期與產業界的密切合作、與企業界的往來,用實際的數據及感受來衡量,可用「3333」來做評估指標。

 

指標1升息到多少?目前「定存利率加3」碼為上限。挑戰度:尚可。

陳益盛指出,20年前房貸利率要10%以上,每月負擔2~3萬房貸,背的是價值4、5百萬元的房價,相對於現在每月房貸的2~3萬元,背的卻價值1~2千萬元的房價,似乎是不買房會很可惜。

 

以今年年初放款利率1.367%,目前調高為1.731%,已升息接近1.5碼。依據聯徵中心2021年房貸資料統計,全台新增房貸平均授信金額約新台幣841萬元,如升息3碼推估每年繳交利息由115,000元提高至178,000元,每年增加約63,000元,每月增加約5,250元。

 

這比對行政院主計處統計110年全台六都平均薪資約3.3萬~4萬元間,每人每月消費支出,台北3.2萬元,新北、桃園各約2.3萬元,台中2.5萬元,台南2.1萬元,高雄2.3萬元,扣除支出後餘額約8千元~1.2萬元,如加上飲食物價上漲約10~15%及通勤費用增加約5~8%,及各種消費提高,增加的支出再接近3,000元,加上提高3碼後利息5,250元支出,正好是台北市民能夠負擔的8,000元的上限。

 

指標2CPI物價指數3%。挑戰度:中等。

陳益盛表示,2020-2022年因疫情導致原物料缺工缺料,物價已上漲一大波,從近年與多家建商及台商設廠的許多合作案,實際感受原物料的漲跌史無前例,後續預期景氣下滑,工業生產及用油、用電將趨緩、鋼材等建材價格已逐步回穩,民生消費成本不至太大上揚。預估本項指標挑戰會較小,CPI指數為3%上下應屬樂觀。

 

指標3GDP 成長率達3%。挑戰性:高。

台灣去年(2021)的GDP經濟成長率達4.64%已屬近十年次高,2022年預估仍有3.28%,內需及出口各佔相當比重。近期政府主計處及各財經機構預測,台灣2023年GDP經濟成長率預期會下修,宏大國際資產針對GDP四大項各有不同的預估,但認為多數將下調,分別為:

 

一、民間消費:微下修。隨著今年物價陸續攀升及升息影響,預期消費力將減弱; 但接著疫情逐步趨緩,觀光、旅遊及餐飲等消費卻可能逆勢上揚,正負相抵後預估民間消費將呈現保守但不悲觀的局面。

 

二、政府支出:持平或微上升。因應二岸關係緊張,持續擴充軍品採購等支出增加,並因應台商回流投資,持續執行公共建設投資。

 

三、資本形成:持平或微下修。儘管外資及台商回流設廠已經約3年,雖然高峰已趨緩,但仍持續有電動車及周邊電子等新科技應用,及半導體先進製程持續擴廠興建。整體預估機具設備、廠房擴充趨緩但穩定。

 

四、出口總額 (淨):明顯下探。挑戰性高。由於台灣的二大出口國中國大陸、美國都面臨景氣明顯下滑的窘境,美國通膨飆高消費力大減,中國大陸因疫情實施「清零政策」,進行嚴格的封控機制,導致四處停工被迫失業,景氣瞬間下滑,二者都大大影響台灣出口,預期本項目將是2023年GDP的最大挑戰,如能達GDP經濟成長率2%~3%已屬樂觀。

 

指標4年交易量減幅少於3萬戶。挑戰性:中等,2024挑戰性則中高。

據宏大國際資產統計,內政部自2012年~2021年十年間每年買賣移轉棟數,平均每年增、減棟數約29,460棟近3萬戶,陳益盛指出,如今年移轉件數減少低於3萬戶,顯示民眾對於房市的信心還不至於太差,若大於3萬許多,甚至明年下探達2015-16年的年減47,156棟,則顯示購屋信心悲觀。

 

 

 

 

          

 

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