疫情、打炒房、升息三支箭，市場將反轉嗎？專家剖析四大產品未來變化

理財周刊  2022/7/7  顏瓊真

【理財周刊記者顏瓊真報導】台股跌破「萬四」，不少資金轉往外幣存款，年增3兆元新台幣，約可買千萬房子約25萬~30萬戶，等於一年的年移轉交易量；對此，宏大國際資產指出，升息已是趨勢，資金的移轉明顯，不論是股市或房市，投資型資金已分路轉移，要回到2021年的光榮歲月已不可能。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，隨著美元升息、資金噴發行情已明顯趨緩，而且大量資金已轉往銀行及外幣存款避險。據金管會統計，今年4月止國銀外幣存款餘額12兆7459億元，預估6月底將突破13兆元，年增率約20%，足足增加了約3兆元!

他說，台股在1萬8千點時，每天交易量可達5000~6000億元，而近一個月只剩2000~3000億元，明顯看出資金行情退潮了。

那反觀房市呢？依據宏大國際資產的推估，如果這3兆元拿來買房，以全台一戶均價1000~1200萬來概估，可以買25萬~30萬戶，相當接近台灣一年度住宅交易的剛性需求量，但升息壓力，使得要回到2021年的光榮歲月已不可能。

陳益盛表示，住宅市場新增供給充裕，全台灣近年每年樓地板供給約400萬~700萬坪不等，約10萬戶~17萬戶，而依主計總處家庭收支調查結果顯示，109年底自有住宅之比率已達84.7%，因此住宅興建數量似乎有趨於飽和的現象。

北市商辦則缺現貨，僅有內湖、南港、大直、北士科等區有新增建照，近年還陸續會有大搬遷進行。工業產品則全台灣幾乎無新增供給，而持續顯得供不應求。零售、店面則在電商消費模式及疫情影響下，零售業生態持續在V型化極大、極小二種模式， 結合O2O經營轉型以求生存。

陳益盛並就目前四大產品的未來發展做分析，包括：

一、住宅/土地市場：陳益盛指出，住宅購屋主力分析為換屋、首購，及投資置產、短期投資。統計仍以前二者為剛性需求，屬於主要購買者，投資客則因穩健保值考量做長期投資，因市場熱絡炒作期賺價差而做短期投資。
以台北市而言住家投報率低，一般僅約1.2~1.5%，所以投資著眼在賺資本利得或價差(capital gain)，一旦利率攀升接近或超過租金投報率，短期間如看不到房價上漲機會，則資金自然轉往他處。建商在地價居高不下、造價攀升、缺工缺料等情況下，加上打房及選擇性信用管制、升息等幾隻黑天鵝影響，將不追加高價土地、減少購地以降低風險及閒置成本。

二、商辦產品：陳益盛表示台北市區投報率約2.5%，投資商辦著眼在穩定收益勝定存，既使升息後銀行利息仍低於商辦投報率，而商辦坐落地段多數位於主幹道、商業及交通機能便利，因此不論自用型或投資型，影響較有限，但是預期投報率將拉高0.125%~0.25%，因此短期內難以見到買賣價格再創新高的機會。

三、工業/廠房：廠房、倉儲類為鋼性自用需求占了約8成，是近三年交易最熱絡的不動產，而且是唯一供不應求的不動產類型，而且幾乎是每年上漲1~2成。隨著台商回台、國內廠商陸續設廠、擴廠搶地，尖峰時刻已過，除了台南、高雄台積電效益之外，預估大部分工業地價格仍持續高檔但會逐步趨緩。

四、零售/店面：疫情影響最大的莫過於零售/店面類不動產，隨著疫情的持續，零售業者、街邊店的來客量及消費已經讓許多業者營運困難，甚至倒閉， 已經不限於餐飲業，除了超市因居家逆勢營業額長之外，幾乎是各行各業都還在苦撐等待陽光。
舉例連國內、外知名大型連鎖店如麥當勞、康是美等都選擇關閉幾處據點，近期連誠品書局，都因租金問題洽談未果而可能退出信義商圈。東區店面空出已不是新聞，現在連最熱鬧的西門町都人潮消失、空屋招租變多，種種跡象顯示，零售店面的冬天還沒結束，唯有大幅下修租售期望值，才不會空置，而店面預期投報率也宜提高至少到2.5%以降低風險。