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2022-05-25 台北市第2個內科成型》為何北士科這麼熱門？
台北市第2個內科成型》地價3年飆5成 每坪達260萬元！為何北士科這麼熱門？
2022-05-25 13:25 聯合新聞網／今周刊 
【文 / 梁任瑋】
北投士林科技園區在這3年成為台北市土地買賣熱區，不少建商早已悄悄卡位完畢，而仁寶電腦、康舒科技也在此插旗，擬投入逾260億元，興建金仁寶集團的新總部大樓。
在央行祭出選擇性信用管制及營建成本攀高的雙重壓力下，不少建商對於出手購地，持著觀望態度。但是，有實力的建商仍鎖定重點重劃區，其中，台北市的北投士林科技園區（簡稱北士科）就是一大戰場。
去年4月，華固建設以每坪成交單價260萬元、總價18.07億元，買下北投區軟橋段一塊695.07坪的住宅區土地，寫下區域新高紀錄；其所坐落的位置，正是這兩年土地市場最夯的北士科。
去年9月，力麗企業旗下的力銘建設，取得軟橋段十地號的住宅區土地，每坪單價達到253.73萬元；今年1月，遠雄建設則以每坪231萬元，入手新洲美段一塊940.16坪的住商混合區土地。
「換算建商推出住宅單價，勢必突破每坪90萬元，甚至上看至95萬元，」世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示。
打造下一個內科商機湧現
北士科前身為耕種農地，在台北市政府以「新內科」模式的規畫下，設定「智慧健康醫療」及「數位技術服務」產業為主要發展方向，自2019年就已吸引建商卡位，光是去年土地交易金額就高達210億元，而且這3年的地價屢創新高，增幅約50％。其中，華固、長虹與遠雄建設為三大持有面積最多的建商，它們都鎖定「新內科」帶來的商機。
隨著土地交易浮上檯面，北士科的建商卡位名單也出爐，除了上市櫃建商紛沓而來（詳見附表），也不乏長期持有的神祕大地主，例如新店江陵集團旗下的天賀建設，以及透過豐樂地產名義、早在農地未重劃之前，就已布局的老字號食品大廠味丹企業，另有台北知名地主「吳老師」的兒子莊子華成立的富樂群建設等。
北士科的增值潛力，有跡可循。施甫學表示，2021年5月，友華生技向華固建設購買北士科廠辦「華固創富中心」半棟，每坪單價約為63萬至66萬元，具有重要定錨效果，其後叡揚資訊以每坪65萬至68萬元，買下華固另外的半棟，以市場面而言，成交價已緊追內科園區一般廠辦產品的均價，顯見工業地產供不應求，導致廠辦價格也隨之上漲。
「以區段徵收方式開發的北士科，可說是台北市產業發展的最後一塊拼圖。」高力國際董事總經理劉學龍表示，北士科與大內湖科技園區、南港軟體園區，同屬台北市的「科技廊計畫」，但內科、南軟已飽和，建商亟欲在北士科複製「內科經驗」。
去年底，台北市政府招標T16、T17、T18地上權土地，仁寶電腦與康舒科技共同以82億元得標T16，將興建地上55層樓高的企業總部，而T17、T18則由新光人壽得標，如此一來，在大型企業進駐帶動下，可望讓北投、士林當地產業結構改頭換面。不過，由於企業標到的是地上權土地，必須得跟時間賽跑。
以仁寶為例，所標到的土地為50年地上權（得申請延長20年），且樓高為55層超高建築，審照時間和工期較長，估計需花費8至10年才能完工。仁寶宣示目標要在2026年完工，營建業普遍認為「要很拚」。
此外，該基地是河灘地，雖屬土壤液化低潛勢區，但鄰近河道，地下室易滲水，須投入較高的營建成本及工法，加上鄰近斷層（山腳斷層），耐震及後續養護成本必然增加。當地建商認為，北士科的地質與大直、內科一樣，為基隆河截彎取直後產生的新生地，很多地是填土出來的，只要地基基樁打得較深、較多，安全性原則上都沒問題。
吸引科技業置產企業總部
至於北士科和內科相比，有何優缺點？宏大國際資產總經理陳益盛表示，依台北市產業發展局統計，內科腹地大，土地面積149.72公頃、產業用地占81.95公頃，北士科產業專用地僅25.03公頃，兩者規模差距不小。
內科自1996年重劃至今開發20多年，交通、生活機能、公共設施等已然成熟；但北士科到台北車站、台北市中山區的通勤距離不遠，加上房價或租金相對便宜，具有一定吸引力，並成為科技業尋找大面積辦公室的另一種選擇。由於市中心土地難求，加上產業聚落群聚效應，目前純商業進駐仍以市中心為主，科技、軟體及生技業，多坐落在內科、南軟、北士科。
陳益盛預估，雖然北士科在未來5年內，可能暴增15萬坪樓地板面積，但一來是市中心幾棟都更危老重建商辦大樓完工，二來是因為南港完工的新大樓新增供給。因此短期（3年內）對市場租金及空置影響有限，至少得等3至5年後，才會比較有感。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，北士科與大內科兩大園區皆以廠辦產品為主，對市中心商辦租賃需求產生的排擠效應較有限；但就有意自建或購買總部大樓的企業而言，北士科無疑提供市中心缺乏的難得機會。
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