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2021-07-20 宏大國際資產：下半年這二類不動產最看好
宏大國際資產：下半年這二類不動產最看好
報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2021-07-20
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】新冠疫情重擊全球景氣，但悄悄的台灣及全球的資金持續充斥，股市竟在全台景氣一片低迷，但相對出口暢旺的強勁帶動之下，一舉衝到歷史新高。
相對於股市，房地產市場則有另一套劇本演出。具宏大國際資產的調查，近二年鋼筋、水泥、土方運送等多項原物料及工資持續上漲2~3成、甚至部分5成以上，營建成本節節高升遠超過房價上漲幅度，而土地交易行情也持續攀高，房價醞釀非漲不可壓力，建商卻不敢大聲喊漲，因為喊了「會讓社會觀感不好」。
宏大國際資產陳益盛總經理分析，近幾年房地產市場變化，或可以2018年做分野，除了工業地產一枝獨秀之外，其他幾類型的市場走勢是2018年下半年才逐步復甦。2018年起連續三年僑外資來台投資每年都達到或接近100億美元，同時間隨著台灣電子業帶動訂單的增加，台商回流也持續進行，而台灣出口額亦隨之熱絡，屢創新高，台商回台投資設廠已成商用不動產市場一大主流，帶動了房地產的上漲與熱絡。
陳益盛表示，最近十年以來，各類型不動產的市場變化不盡相同，四大類商用不動產而言，各有其不同的市場走勢與變化。
►辦公室/商辦：近年因外資的加碼來台投資或擴產、各類型電子商務、生技等新興產業持續新增投資，加上舊換新商辦搬遷潮，頂級A辦市場達到空前的新高租金行情， 平均已達3000元/坪， 而信義計畫區較搶手的頂級商辦已有3棟在近年已有突破4000元/坪的案例。
而台北市B辦市場， 則是務實的台灣中小企業及小型上市櫃公司最愛，具宏大國際資產的統計，捷運商辦指名度前三名，分別是南京復興站、松江南京站、台北車站三個捷運商圈，平均租金也約每坪1600元~2000元不等，部分B+等級大樓可達2200~2500元，租金持續看升，售價則約每坪70萬~90萬之間，B+級可達100萬~120萬之間，宏大最近成交二件B+級商辦就都突破百萬以上。由於新增供給有限，需求則持續增加，市場上優質個案仍是僧多粥少，價格續創新高。辦公室市場天氣呈現「小太陽」。
►零售店面：零售業在民間消費習慣改變後，街邊店面市場近年來一路下滑，售價、租金多數也下跌，退租、空屋率也最高，台北市中心各大商圈空屋率都逾10％~15％之間，投報率亦隨之下探。陳益盛分析，店面是幾大類商用不動產投報率最低產品，除非是透天產品，台北市如果沒有2.5％以上投報率，其他縣市至少要3~4％，否則不要輕易出手。街邊店面經營，對的地點搭配對的產品，品牌的經營，還須善用O2O的通路與行銷，都是存活的必備功夫。店面市場持續「在雨中」。
►工業/廠房：本類型市場是近年來最熱絡的項目，陳益盛指出源自四大需求，分別是台商回台設廠、外資加碼、電商物流消費驟增、農地工用搬遷。全台工廠登記家數， 近年也從每年的4、5千家，到了2020年倍增到10,434家。這類型需求因迫切，因此他這三年來也經常南來北往，自行驅車或搭高鐵幫客戶代尋適合的標的。而工業區開發近年來是停滯的，因都會區設立工業區土地成本太高，不論官方或民間都鮮少在此投入，因此市場供需嚴重失衡。具宏大國際資產的統計，新北、桃園工業土地，交易熱絡之外，漲幅也是幾大類型商用不動產之冠，近四來幾乎是每年漲10％的概念。目前新北工業地精華地段大馬路，交易單價突破百萬元案例的，已有五股、新店、中和及三重等區，而市場需求仍在，看好工業不動產為「萬里晴」好天氣。
►土地：全台土地交易，自2016年來交易量已連續攀升，建造執照核發逐年有感增加，並於去年(2020年)創近20年歷史新高，建照樓地板面積達到約1,255萬坪。土地是建築最大原料，預估在資金充裕、通膨壓力緩緩呈現之際，預估房市將先蹲後跳，上市建商多持續購地。陳益盛以近年媒合成功的幾筆土地，統計出建商購地最小規模，北市300坪、新北500坪、其他四都要上千坪。全台灣但同時因水泥、鋼筋等各項建材原物料及工資近年也急遽上漲，建商在購地策略上也將因地制宜調整，北、中、南土地交易呈現「晴時多雲」。
►辦公室/商辦：近年因外資的加碼來台投資或擴產、各類型電子商務、生技等新興產業持續新增投資，加上舊換新商辦搬遷潮，頂級A辦市場達到空前的新高租金行情， 平均已達3000元/坪， 而信義計畫區較搶手的頂級商辦已有3棟在近年已有突破4000元/坪的案例。
而台北市B辦市場， 則是務實的台灣中小企業及小型上市櫃公司最愛，具宏大國際資產的統計，捷運商辦指名度前三名，分別是南京復興站、松江南京站、台北車站三個捷運商圈，平均租金也約每坪1600元~2000元不等，部分B+等級大樓可達2200~2500元，租金持續看升，售價則約每坪70萬~90萬之間，B+級可達100萬~120萬之間，宏大最近成交二件B+級商辦就都突破百萬以上。由於新增供給有限，需求則持續增加，市場上優質個案仍是僧多粥少，價格續創新高。辦公室市場天氣呈現「小太陽」。
►零售店面：零售業在民間消費習慣改變後，街邊店面市場近年來一路下滑，售價、租金多數也下跌，退租、空屋率也最高，台北市中心各大商圈空屋率都逾10％~15％之間，投報率亦隨之下探。陳益盛分析，店面是幾大類商用不動產投報率最低產品，除非是透天產品，台北市如果沒有2.5％以上投報率，其他縣市至少要3~4％，否則不要輕易出手。街邊店面經營，對的地點搭配對的產品，品牌的經營，還須善用O2O的通路與行銷，都是存活的必備功夫。店面市場持續「在雨中」。
►工業/廠房：本類型市場是近年來最熱絡的項目，陳益盛指出源自四大需求，分別是台商回台設廠、外資加碼、電商物流消費驟增、農地工用搬遷。全台工廠登記家數， 近年也從每年的4、5千家，到了2020年倍增到10,434家。這類型需求因迫切，因此他這三年來也經常南來北往，自行驅車或搭高鐵幫客戶代尋適合的標的。而工業區開發近年來是停滯的，因都會區設立工業區土地成本太高，不論官方或民間都鮮少在此投入，因此市場供需嚴重失衡。具宏大國際資產的統計，新北、桃園工業土地，交易熱絡之外，漲幅也是幾大類型商用不動產之冠，近四來幾乎是每年漲10％的概念。目前新北工業地精華地段大馬路，交易單價突破百萬元案例的，已有五股、新店、中和及三重等區，而市場需求仍在，看好工業不動產為「萬里晴」好天氣。
►土地：全台土地交易，自2016年來交易量已連續攀升，建造執照核發逐年有感增加，並於去年(2020年)創近20年歷史新高，建照樓地板面積達到約1,255萬坪。土地是建築最大原料，預估在資金充裕、通膨壓力緩緩呈現之際，預估房市將先蹲後跳，上市建商多持續購地。陳益盛以近年媒合成功的幾筆土地，統計出建商購地最小規模，北市300坪、新北500坪、其他四都要上千坪。全台灣但同時因水泥、鋼筋等各項建材原物料及工資近年也急遽上漲，建商在購地策略上也將因地制宜調整，北、中、南土地交易呈現「晴時多雲」。