宏大國際：信義計畫區高樓即將突破百萬坪里程碑

報導：MyGoNews蕭又安                                                                                                                                          
時間：2020-03-11

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台北市的信義計畫區內自1980年代開發至今已達40年，現有及興建中大樓共有約44幢商業/辦公大樓，樓地板總面積近百萬坪。如加上設計中及2019年11月甫標出的「信義行政中心」地上權案、及3月底招標的「世貿三館」等二案重建後，信義計畫區高樓樓地板面積(不含住宅)即將突破百萬坪里程碑。
 
隨著近期信義區幾處地上權的標售，信義計畫區這個堪稱「皇冠中的鑽石」再次翹足引領，吸引眾家投資大咖目光。宏大國際資產陳益盛總經理表示，信義計畫區現有及興建中、規劃中大樓共有約46幢商業/辦公大樓，包括21幢辦公(含行政大樓)、17幢商場、8幢旅館等，樓地板總面積約986,000坪，如加上近期信義行政中心及世貿三館地上權案重建，信義計畫區高樓將突破百萬坪。目前信義區前三大高樓基地都屬於地上權模式，分別是台北101、南山廣場及富邦信義總部三案。由於台北市中心土地取得困難，在近年地上權招商策略調整地租為部分固定、部分浮動，且地價調幅趨於穩定之後，地上權開發案可謂是投資開發者的最佳替代方案。
 
陳益盛指出最具比較性的三個地上權案則以台北101、南山廣場及信義行政中心等，屬同區塊不同時期的三件個案，可以約略探究出歷年來的地價漲幅及變化。其中台北101因取得時間較早成本最低，地上權價格每坪僅約225.8萬，南山廣場約502萬，信義行政中心約744.2萬。

以宏大多年在信義區幾處大型個案的估價及顧問經驗，陳益盛概估「世貿三館」地上權案權利金底價加上地租後，成本回推年投報率該估約可達4~5％之甫，優於北市一般所有權性質商辦的2.4~2.5％，只是地上權案50~70年期屆滿須歸還政府，因此最適合資金滿手的金控壽險業者、或現金流充裕的開發商。
 
目前信義計畫區內百貨商場競爭激烈，由於北市優質商辦空間仍短缺，未來開發案應傾向商辦比重較高的商業大樓，如規畫商場則勢必具特色主題性、娛樂性的規劃，再搭配商店街的形式，才能在眾多競爭中吸引來客量。至於旅館市場，近二年陸客來客明顯下滑，取而代之的是日、韓、港、澳及東協，如要吸引高端客層仍以美、歐及東北亞、陸客自由行等族群，先從台灣拉高國際能見度，吸引外資來台投資勢，再加入國際連鎖酒店體系、搭配超優質的服務來提高住房率。以上三大類產業各具挑戰，考驗投資者的智慧、魄力與眼光。