台商回流購地 專家傳心法

2019-06-29 15:58聯合晚報 記者游智文／台北報導

 

美中貿易戰帶動新一波台商回流購地潮，商仲專家表示，企業想買地、買廠房，應先評估本身業種的實際需求，切勿以價格便宜與否決定購買，否則這波熱潮過後，可能演變成想用不好用，想賣賣不掉。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，目前回流台商購買工業地產主要三大類型需求，分別為物流倉儲、生產組裝、科技廠辦，這三種業態需求與特性差異不小，要找的土地類型與區域也大不相同。

以物流業者而言，由於每天數十趟、甚至上百趟車次進出，大車運輸出入及便捷性為主要考量，應重視的有兩點，一是要接近交流道，二是倉儲面前的道路要夠寬。

以生產為主的廠房，首重物品的生產或組裝，應重視工業區電力、汙水處理等設施的完備，次為出貨運輸。

至於廠辦產品，類似辦公室的性質，員工的人數或密度占企業比重相當高，應注重的是人員的通勤及飲食等生活機能，同時周遭也最好設有銀行及郵局等金融機構。

陳益盛表示，由於過去許多工業用地變更為商業區，許多廠辦改建為住宅，目前工業地產供給有限，尤其是需求較大的新北市、桃園市等地，以生產為主的廠房以及條件較佳的廠辦都不易尋找，合適的標的往往價格都不便宜。

儘管如此，陳益盛表示，有購地建廠的企業，不應以價格便宜決定購買與否，而是以自己企業未來需求或相關業種為考量。

他提出五大工業置產重點，供業者參考。

首先，應了解土地使用分區，確認為工業區、丁種建地、或農地工用，確認是否得為合法廠房登記。

第二，查詢該工業區或工業地，是否符合經濟部工業局「都市型工業區更新立體化發展方案」，即放寬容積獎勵，最高增加50%之範圍。如符合條件，可建築面積有機會可提高20%~50%。

第三，如從事生產用途，如有排放汙水之需求，現有園區是否具備汙水處理設備或腹地，尤其具汙染性質之產業，許多丁建用地或都會型工業區是無法進駐生產的。另外電力、供水是否足夠等。

第四，如周邊曾有土地或水源汙染情事，宜先做汙染檢測，以保障確為可用之地並得送建照或設廠許可。

第五，注意其他特殊需求，如樓板載重、樓高、卸貨碼頭等等。如有需求，最好搭配專業建築師、結構技師等、機電技師等履勘，了解使用登記、變更設計、增加強度或樓板面積等。