● 重大要聞
宏大(商用)不動產天氣概況 2016年度及2017,Q1
宏大不動產天氣概況的緣起，旨在透過理論與實務兼具的市場交易統計及分析，以清楚、簡要的圖表方式展現，協助客戶能夠較快速掌握各類型的不動產市場現況及脈動。希望透過宏大不動產事業群長期在不動產估價、顧問及買賣的經驗，綜合市場供需及交易的情況，並酌予考量主要產業的景氣榮枯，與時下財經及時局的變化等因子，以專業、合理、負責的態度來客觀呈現。我們將以定期針對幾大類型商用不動產市場做天氣概況分析，分別是辦公室、零售店面、工業廠房、土地及旅館等，做精簡的圖表說明及要點分析，更完整的說明分別敘述於後方各類型產品的篇幅中。
在經歷了2016年的房地產不景氣，大多數的房地產業者都深受其害，但也都積極設法改變經營策略或方向來對抗寒冬。當然也有自用型企業適逢產業循環上升，逢低進場購置自用商辦或廠房。依據宏大國際資產的最新調查分析顯示，2016年度級2017年第一季五大類型商用不動產辦公室、零售店面、工業廠房、土地及旅館等，各有其不同市場調性，多數市場呈大小不一的跌勢，但也有如工業區土地獨樹一格反向逆勢成長。
宏大國際資產總經理陳益盛表示，不同類型的不動產市場有其不同需求及差異，其市場消長曲線不盡相同，因此不宜以景氣好、壞來遍指所有不動產市場優、劣。
建商或開發業者苦思的是土地及建築成本變高、市場價格卻下跌的窘境，因此包括改變產品策略，調整產品類型、規模或區域，進而思考產業轉型、多角化經營、結合國內外其他產業或品牌的合作等等。商辦或廠房部分，自用型企業或廠商，則久等進場的最佳時機，再評估以購買或承租，及區位搬遷對人事變動及增減成本的各種可能與規畫。部分旅館業者則歷經了觀光客的高峰與驟減，而萌生了出售獲利了結的想法及行動，而相對有興趣的投資者，則同時有著逢低買進的意向。
陳益盛指出，以上不同類型的市場變化，猶如不同的天氣變化，因此宏大國際資產獨家以不動產天氣預報的概念，簡明分析2016年全年及2017年第一季的不動產市場天氣概況如下圖。
以上統計及分析，僅供讀者作為市場訊息參考，不具任何證明或法律依據。
宏大不動產天氣概況 資料來源:宏大不動產企研室
2106年全年及2017,Q1-五大類商用不動產市場天氣概況說明：
辦公室
2016全年辦公市場以五大行政區統計，採樣中型規模以上面積之辦公室成，其交易數量較2015年明顯減少了約72件，減少幅度約37.7%，北市五大行政區整體商辦價格則由2015年的77.2萬/坪，下修至76.18萬/坪，價格呈微幅下修約1.37%，最多跌幅區域下修每坪7.4萬，跌幅約為8.49%，整體呈現量大減三成以上，但價格小幅下修現象。預估2017年第一季、第二季會需求回籠增加交易量，價格則視區域不同，有重大題材或交通建設區位、建築規劃佳的標的，可望持盈保泰持平或僅略作下修，其他區域仍持續微幅下探。
零售店面
以北市區六大行政區店面交易總金額，由上一季的23.1億下降到本季的19億，較上季減少了約18%，交易數量及總金額皆縮減，但全年度億元以上店面交易量18件優於去年的15件，顯示市場買盤對於店面的買賣，稍有回溫，但市場高單價個案仍繁善可成，其中萬華區因西門商圈的復甦，是帶動交易量逆勢成長的區域。預估億元級店面交易仍限於特定企業或老闆，今年能否突破20件門檻是觀察店面市場指標。
工業及廠房
2016年工業廠房交易，屬於相對穩定的市場，統計新北五大工業區土地買賣，不論是交易量或價格皆持續呈現上揚的現象，分析新北五大工業區土地整體交易量由2015年的46件略為成長到2016年的49件，成長率約6.5%，價格則由平均每坪52.9萬上揚至每坪59.3萬，每坪單價上漲了6.4萬元，漲幅約11.8%。新北工業區土地因近年陸續三條捷運線加持，改善交通運輸，預估新北市只要路寬至少12米、面積300坪~2000坪以上工業地仍屬抗跌產品，大致仍呈現僧多粥少的態勢。
土地
台灣六都的土地交易，可說是最反映房地景氣的先期指標，統計六都2016年金額1億以上的的土地交易量約為651件，較上一年度945件短少了約294件，約減少3成的交易量，其中台北及桃園的土地買賣大減4、5成的交易量，僅高雄勉強維持穩定的數量，而獵地方針也調整為購買中小面積土地為主，以期能快速完銷入帳為優先，由此不難看出建商對於房市接下來的走勢多採保守的作法，今年土地交易預估以雙北市100~300坪建地為主力，但因雙北好區位土地難尋，因此同時往中、南部開發千坪基地是幾家大型建商的調整作法。短期Q1,Q2不易有亮眼的土地交易，有不少建商試圖提高收益型不動產比重，因此獵地方向不限於住宅地，商業區、工業區亦都是選項之一。
旅館
統計2016年來台旅客達1,069 萬人次為歷史新高，較2015年約1044萬人次成長約2.4%，而全台觀光旅館總營收589.17億元僅微幅增加約3.38億元。因旅館新增供給持續增加，加上行程天數較多的陸客團大減，使得全台住房率呈現下修的情形，多數住房率全數下滑，幾乎退回2011、2012年的水準，因此旅館拋售的消息頻傳，僅台北市的旅館維持較穩定的住房率達72.33%但仍低於去年。目前業者持續仍有擴點意願的區域，或有意進場購買的投資法人，仍以台北市為主，又以80~150間客房仍是市場較青睞的產品，如為跨國品牌則規模可達200~350間客房。但以台北市現有市場上待售旅館的開價投報率，只要低於2.5%都表示售價偏高，若非整棟標的，其投報率勢必更高才有買家願意接手，如要有北市區旅館的交易，需視價格及投報率而定，預估最快要Q3-Q4較有機會傳出交易。
*註:本文所登載之資訊或數據，係依據公部門公告相關資訊為基礎，進行大範圍的市場統計及分析所呈現，僅供讀者作為市場訊息參考，不具任何證明或法律依據，實際的房地區位、產品或行情的變化，仍需委由各領域專業人員，或自行針對特定個案做專門的市調及研究。