四大指標案大樓看2017北市商辦市場風向

(含2015年及2016年全年商辦價格比較)

　　禽鳥滿天飛! 禿鷹、天鵝、春燕、烏鴉… 今年商用不動產的春天會不會來?

　　2017年商辦市場將迎接的會有白天鵝嗎?還是禿鷹? 是春燕?或是烏鴉? 房地產市場在連續二年空頭環境下，其中商辦市場的交易價、量變化，可說是明顯量縮、但價微跌，然而市場訊息卻也十分凌亂，多空說法不一，讓有買賣需求的企業主與消費者很無所適從。以估價專業背景起家的宏大國際資產，提出了幾項客觀的比較，分別從連續二年的商辦交易價、量的變化，及四大指標性的待售中商辦個案，來就今年商用不動產市場提出客觀的看法。

　　宏大國際資產總經理陳益盛表示，以105年與104年比較，北市五大行政區中型以上商辦交易件數約減少58件，約較前一年度少了三成的交易量，價格則呈微幅下修(如下表)，內湖、南港的交易量則並未減少，價格則因成交地段的差異而略有消長，整體市場變化尚在預期範圍內，並不似住宅類產品近二年的跌幅是以「成數」計，商辦是以「趴數」計。為何商辦與住宅市場不同調，陳益盛分析，市場價格取決於供需，供需則包含實際需求與預期，近年來的房地產住宅市場價格高漲，是預期遠高於實際需求所形成的，商辦因面積、總價相對較高，而建商也因應市場需要，近年鮮少興建商辦出售，因此商辦的供給少，投資客也較少，因此比較維持在穩定的價格區間。

　　至於今年商辦的市場走勢，陳益盛認為商辦市場可謂是景氣好壞的領先指標，景氣預期好時，各行各業才會擴充或新設公司，商辦需求自然增加，因此有幾個代表性大樓個案，將會是今年商辦市場的重要觀察指標：

1.冠德敦北國際企業總部地上權，規劃建築面積約8800坪。除了冠德建設自用總部外，將釋出租售各約4500坪、1550坪。本案是冠德建設馬董事長尋覓多年的北市精華區敦化北路門牌，鄰近松山機場捷運站及文華東方酒店，該基地規劃有南北二棟，因此也考慮把其中一棟約1500坪整棟出售，具商仲業者表示馬董對於未來鄰居的「質」的要求會比「價」要求高，應該是指對買家企業的形象與理念為先，價格則只要行情價即可。

2.宏盛國際金融(捷四)，約10,000坪。這是數年前亞昕開發與宏盛建設合資標下「捷四」基地，座落於六福皇宮對面。原有意興建豪宅，後遽聞因宏盛堅持興建商辦而破局，現為宏盛建設與宏泰人壽持有，已完工約3年但因出售價格與出售意向不明確，加上少部分樓層為捷運局持有，因此一直未能順利售出。

3.佶泰南港預售商辦B棟，約5000坪。是位南港展覽館捷運站旁的預售商辦，大聯大甫於去年以65.6億元買下A棟，目前B棟則主要為地主分配的面積，能否再吸引企業東移又一指標。

4.長鴻辦公大樓法拍案，共四個樓層建物面積619.59 坪另加12個車位，2月份二拍價51328萬流標，預計3月10日三拍價41063萬，預計會吸引不少投資法人進場，拍出機會不小，就看價格落在多少。