企業購買力大砍一半 北市商辦大樓 前三季交易量縮 價格下修

依據商仲業者的最新統計調查，2016年1-9月台北市五大行政區中，100坪以上辦公室成交件數約25件，比起2015年全年交易件數約為38件，數量及進度有明顯退步。成交單價在105年上半年約每坪67.86萬，到了105年Q3為65.02萬，平均價跌約2.85萬/坪，跌幅約4.2％。而價格呈現下跌的有中山、大安、信義三區，都超過4%以上，尤其信義區因缺乏A級商辦物件交易，市場單價由上半年的每坪68.2萬跌破6字頭來到59.62萬最為明顯，如與去年相較，跌勢明顯的則以中正區由去年的每坪61.8萬跌破5字頭來到56.3萬。宏大國際資產陳益盛總經理指出，統計實價登錄結果，價格的下修不完全表示是行情的下跌，部分原因是較好的出售標的不多，成交區域也可能不在黃金地段，因此單價顯現的會較低。而商辦交易量明顯減少，統計行情波動也相當大，五大區平均每件成交總價，上半年為11766萬元，到Q3下修到5438萬元，交易單位面積及價格雙雙下滑，足以反映企業購買力明顯的下滑，以及企業抱持觀望的態度。

蛋黃區好標的稀有 仍有百萬單價交易個案

儘管台北市商辦交易量停滯，價格也略為下修，但市中心辦公室仍有數件個案每坪成交單價逾百萬元，包括松山區敦化南路一段，及大安區仁愛路三段等路段。具有RICS皇家特許測量師資格的陳益盛認為，只要市中心好的商辦標的，仍是買家最愛，價格影響較不明顯。依據宏大國際資產的統計，企業選擇購買辦公室或企業總部時，仍以市中心為第一選擇，尤其是區位環境、交通、商業條件及生活機能等，如能兼具增值潛力尤佳。隨著景氣燈號漸趨好轉，已連續四個月為綠燈，以及新政府推動五+二產業政策政方向，預估可逐步帶動企業主的信心，進而有機會提升商辦市場的買氣，陳益盛表示在7、8月發表新聞時就嗅到這個氣息，只待企業訂單進來、信心漸增，然後就會評估購買。

景氣燈號連四綠 挑選辦公室訣竅 選區位、看建築、敢出價

至於商辦價格還會繼續跌嗎?陳益盛認為企業用戶購置商辦的思維，有別於一般個人購買住家，公司注重的是企業本身目前的營運狀況及需求，而非房價何時會跌到最低，財務評估時可先估算企業本身支付租金或繳房貸何者較划算，並比較看過不同物件後來決定;如以投資角度而言，則更應優先挑選較好的區位、較優質的標的，而非一昧挑便宜的物件。服務過上百家企業購買辦公室的經驗，陳益盛提醒企業三個置產重點，視公司產業特性及需求，先選擇區位，從環境、機能、交通著手，再來看大樓建築規劃、建商口碑及管理維護等，最後選到適合的就勇於出價，如此才比較有機會趁時機挑選到質優價美的辦公室。至於同一區域價格有每坪60、70萬的，也有100萬的，應該如何判斷合理價格呢?不論是購買自用辦公或投資置產的企業(主)，還是須留意個案區域的優劣、空置率、租金的合理性，來反推合理購買價格，當前台北市商辦市場的租金毛投報率約2.3%~2.5%，只要把年租金除以投報率，就可概估合理的辦公物業價格，以此方式去出價才不至於低估或高估資產的價值。