五大都更/開發案加持 敦北商圈再現台北香榭麗舍風華

台北的敦化林蔭大道一直以來都是台北市最為精華的地段，也是早期A辦、豪宅的代名詞，隨著松山機場1997年的乘載高峰過後，後期歷經高鐵的通車吸客，又適逢信義計畫區近十年來的開發日趨成熟吸引，帶走了許多企業及外商往東遷移，才讓敦化商圈潛沉好一陣子。但近二年來隨著五大都更、開發案的進行，漸漸地讓敦北商圈光芒再現。

宏大國際資產陳益盛總經理表示，儘管敦北商圈歷經興衰，但是寶石終究是寶石，這條台北市最寬最大的林蔭大道，仍是兵家必爭之地，理由很簡單，敦化商圈獨有的地理環境及位置，可建A辦或企業總部、可蓋豪宅，甚至可做光觀旅館。A辦如宏泰世界、台北金融、宏國大樓等，豪宅有文華苑、大陸工程琢賦，五星級酒店有文華東方、西華飯店等知名地標。去年才在此商圈成交一件金額3億元商辦的陳益盛表示，敦北商圈的不動產或土地，好比是祖母綠寶石般的珍貴，看是要鑲在卡地亞的鑽戒上，或配在寶格麗的項鍊，舉牌最多次的才能入槌成為主人，絕對是稀有、高檔、珍藏的代名詞。

承辦國內最多都更案估價/顧問案的宏大不動產估價師聯合事務所統計，敦化南、北路地段進行中的都更案件超過10餘件，合夥估價師林韋宏經理表示，其中光是敦化北路沿線具規模的都更、開發案就有7、8件，時程較為明確的標的案約有5件，據悉多數是規劃商業用途，次為豪宅使用。

  寶石地段應該規劃企業總部、A辦或豪宅? 取高利潤率或高收益資本化率而異

以敦北商圈的地段，究竟適合規劃A辦、豪宅或旅館，宏大國際資產陳益盛分析指出，要考慮業者是以出售為目標或高穩定收租為目的，亦或以建立企業總部作為自用為前提等不同需求，才能進一步判斷。就最有效使用原則來看，以出售為目的時，要考量是取得最高的總銷價格(利潤率)售出，可能適合興建豪宅，其單價動則每坪200~300萬元高於A辦價格，如以高穩定收租，則以建A辦或旅館為佳，其租金每坪約達2600~3300元，毛收益資本化率約可達2.5~3%，遠高於豪宅的1%左右。如果是以建立自用企業總部而言，則評估的項目除了前面提到的售價或租金之外，更要考量自有資金、財務條件允許前提下，在市中心絕佳地段上，擁有企業大樓對公司的企業形象提升、同仁對公司的向心力及徵才優勢等多項因素。

敦北商圈五大都更、開發案(下圖)

資料來源:宏大國際資產查訪業者、北市府相關局處。