2016上半年北市辦公市場 宏大: 價跌5%、交易量大減僅去年三成

日前商仲業者最新統計的台北市上半年辦公室市場，與去年相較整體交易呈現的是明顯交易量縮、價格微跌現象。依據宏大國際資產最新調查，2016年上半年北市百坪以上辦公室市場，就交易金額、交易單價、數量都較去年有明顯的下調，而其中價格的跌幅與住宅市場相較，商辦價格跌幅沒有住宅那麼大，但交易量的減少比率卻甚至超過住宅市場。

宏大國際資產陳益盛總經理表示，台北市五大行政區辦公室交易，平均價格由2015年的每坪78.34萬，下修為2016年的74.32萬元，整體較去年下跌約5.13%，跌幅最深的則是中山區約-9.81%。比較特別的是內湖、南港成交價格統計結果並未下調，究其主因在於該二區域持續有新建大樓個案，相對屋新單價也高，因此呈現單價並無下跌之情形，但就宏大不動產企研室的統計，以內科最佳區域的西湖段而言，仍逃不過價格下跌的趨勢，仍有不少價格跌破每坪6字頭，下修到每坪50幾萬。

辦公室的交易量則明顯的大幅減少，統計七大行政區北市百坪以上辦公室在2015年全年交易件數為193件，而今年1~6月驟降到只有約51件，僅約去年全年的26.4%，如加上暫未登錄案量概估應該也不到去年全年的三成，足以反映景氣的不佳，更甚的則是企業普遍信心的不足。

►價格跌、租金漲 今年投報率升至2.45%

在業界素有「商辦守護神」的陳益盛表示，儘管辦公市場交易價、量俱跌，但對持有人而言還是有相對利益，其中租金與投報率就分別呈上揚態勢。以辦公室租賃而言，陳益盛表示就宏大所調查的租賃個案，分別有向上調整3%~12%不等的實例，也帶動了辦公產品投報率的提高，加上交易價格的下跌，使得投報率相對提高不少，以五大行政區辦公室為例，投報率從去年的2.27%提高到今年的2.45%，南港則由2.40%提高到2.48%，內湖則從2.44%提高到2.58%，算是持有人近二年難得的好消息，也逐漸引起投資者的眼光。

►供給少 價格支撐  投報優、無賣壓 交易量縮

至於交易價格及交易量的變化代表與住宅的差異原因為何，陳益盛補充，辦公市場價格的下修不似住宅類那麼大，主因有二:其一在於辦公市場供需相對平衡，而商辦價格近幾年並不似住宅價格明顯大漲，新建案也鮮少蓋商辦，更不用說台北市有數十棟大樓已改裝成旅館或打算都更重建，使得市中心辦公室新增可售面積接近於零，因此價格有所支撐，其二，因租金上揚、同時利率下調，持有商辦有優於定存穩定收租相對無賣壓，代表處分不是唯一選項，與買方心態等價格下跌的想法有所出入等二大主因。此外，以上調查的價格變化係代表市場整體交易總價及交易量的變化，包含總價購買力的下調、產品等級、路段的差異，並不直接代表個案行情下跌幅度。

至於宏大國際資產對下半年商辦市場的看法則相對樂觀，儘管四大類商用不動產市場下半年各有其消長，但以商辦市場而言，隨著經濟景氣的緩步復甦，許多企業將逐步增強各自產業的信心，進而擴充購置、承租辦公室，而投報率提升至2.45%，也將吸引投資置產型買方的進場。最後，陳益盛坦言仍有一些內、外的變數尚難預估，對外的主要是二岸關係進展，影響出口及觀光產業甚鉅，對內則為近期勞、資代表關於周休的認知差異，都可能是讓企業持續觀望的X因素，是當前政府、企業極須重視並改善的議題。