商辦搶手 客製化企業總部成未來潮流

工商時報　2020.05.13

理財周刊1028期　顏瓊真

台灣商辦行情因去(2019)年成交破千億元，讓外界看好2020年的發展，沒想到，受到突然飛來「新冠肺炎」疫情的黑天鵝影響，導致投資買盤有點降溫，不過，近兩年因不少企業尋求上千坪以上的企業總部需求，更有不少「預租」情況發生，市場上也漸漸出現「量身定製」企業總部的客製化趨勢。

聯強預購企業總部

最有名的案例就是去年九月中旬，聯強國際與南港輪胎兩大上市公司正式簽約，聯強以每坪一百萬元，超出南港地區約在七、八十萬元的商辦行情，購買「世界明珠」辦公大樓的十三至二十七樓，將作為聯強集團全球營運總部。雖然外界認為聯強「買貴了」，紛以「盤子(台語諧音，意指呆子)」來形容；不過，聯強國際總裁杜書伍卻不這麼認為，一來，聯強取得該棟商辦大樓的「冠名權」，再者，他也親自解說，未來該棟大樓是以高規格打造，是以二十四小時不停頓營運的規格來規劃，而在這之前，集團已經看過五、六十棟建築才敲定。

南港輪胎則表示，未來不管是立面、空間與智能等設計，都能量身設計符合聯強需求，聯強光是外觀節能玻璃材料就要用五層，另外窗簾也是特殊規格，價格更是市場上的三倍。有了聯強總裁杜書伍的「慧眼」兼「保證」，也一炮打響了南港輪胎在南港車站旁的商辦及廠辦行情，讓台北市政府積極打造的「新東區計畫」中的南港，更成為未來的明日之星。

而一個國際性的電子企業，願意斥巨資購買還未蓋好的商辦大樓，且讓開發業者為其「量身定製」企業總部的趨勢，也讓不少建商願意投資商業用地。

先搶先贏 預租或預購成趨勢

因為大台北地區Ａ級商辦大樓本就供給少，若是新的Ａ辦，則更是「搶手」，世邦魏理仕董事總經理朱幸兒就說，觀察近年商辦的新發展趨勢，就是不少企業捧錢先去「預租」他們心目中的好商辦。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，近些年，各金融控股公司在市中心蓋新的企業總部大樓更蔚為流行，有些將舊的辦公大樓透過都更翻新，有的更是飆高價搶標國有土地的地上權。例如元大銀行於2018年第三季，以82億元搶標仁愛路原空軍俱樂部一案，地上權土地單價約720萬元，創下當年的新高價。另據媒體報導，玉山銀行也在同年第四季以60.88億元買下敦北冠德地上權「預售」的九千坪商辦，只要有好的物件，都是先搶先贏。

陳益盛指出，台灣連續二年度商用不動產交易皆突破千億元，2019年甚至突破十年新高，讓商辦行情即便有「新冠肺炎」疫情的干擾，但因Ａ辦「供不應求」，行情欲小不易。他表示，去年商辦需求提升，但因為許多舊商辦大樓因都更重建或改裝為旅館，而造成商辦供給量負成長而呈現短缺的現象。目前多家企業委託代尋數百坪至數千坪商辦，幾乎買不到也租不到現貨，因此陸續把一些預售商辦也列入購買的評估清單。

而去年，為數不少的上市櫃公司或中大型企業，因合併或新創需求，積極尋覓合適的企業總部或數百坪或數千坪的辦公室，但由於台北市區難尋，只得轉往內湖、南港，甚至新北市捷運站周邊。陳益盛表示，目前只要市中心有上千坪的商辦空間，都是詢問度極高的，一有釋出就馬上被搶走，但這種物件愈來愈少，故即便是在疫情期間，仍有不少企業主希望他代為「留意」好物件。

租金行情還是房東說了算

國際獨立不動產顧問公司《萊坊》發布最新「亞太地區關於新冠肺炎對不動產市場之影響報告」，調查城市包括台北、上海、北京等十五個亞太地區主要城市，調查時間為四月上半旬。調查結果，全體調查城市的辦公室租賃市場的活躍度都呈現持平或下跌的狀況，以致承租方需要房東降租聲浪強大，議價權變強，但唯有台北市一枝獨秀，談判權仍偏向房東端。

瑞普萊坊商業物業代理部副總監陳瑛佳表示，台北市Ａ辦今年第一季每坪平均月租金為2827元，較去年同期成長2.4％，信義計畫區從3339元漲到3461元，年增3.7％，空置率更只剩1.2％，台北市供不應求的結構仍然對房東端有利，尤其精華區、好物件的租金維持上升趨勢不變。陳瑛佳分析，「現金為王」、「撙節成本」的應急原則，無可避免地暫緩了企業原本擴張、搬遷或是準備執行的專案，但以今年為例，富邦人壽遼寧街大樓、新纖仁愛大樓、全球人壽幸福廣場、宏匯t.Hub內科創新育成基地的「預租」反應都極為熱烈。

疫情打亂商辦投資步調

信義全球資產公司經理王維宏表示，2020年受到突如其來的新冠肺炎衝擊，全球景氣下行風險高，以及持續存在的美中貿易戰後續、地緣政治風險及兩岸關係等議題，都將影響台灣經濟表現，恐打亂房地產投資步調。受疫情影響，投資人對於上半年不動產市場投資趨於保守，預計下半年若疫情得到控制後，可望價量回穩。雖然投資人對於商用不動產市場信心有些鬆動，但實際上對不同產品影響程度不一，他說，飯店旅館、店面商場等處境艱難，但辦公、廠辦及工業地產，受惠於台商回流以及分流辦公政策及物流需求拉升等因素衝擊相對較小。

高力國際資本市場服務部執行董事黃正忠認為，即便上半年房地產投資已被肺炎疫情打亂，短期內交易量將停滯，但央行調降利率，是為穩定市場信心之表現，待疫情穩定之餘，可望吸引資金進入土地及商用不動產市場，故應趁現在提早布局，多看一些有潛力的標的。黃正忠指出，下半年的投資亮點及布局策略仍在收益型不動產如辦公及工業地產，以及土地儲備等三大類。辦公室的需求及租金仍會穩定成長，除大台北以外，台中市辦公室市場也邁入發展黃金期，尤其是經濟及商業重鎮的七期新市政商圈，不少建商在此大舉買地，專門打造企業門面升級、軟體科技業、回流台商等需求的頂級商辦。

金控、壽險南下台中買地購樓

高力國際調研部董事梁儀盈指出，其實多家金控、壽險等業者早在多年前便看到台中七期辦公市場的潛在需求，早早前進台中設點，而且部分更是直接買地購樓。黃正忠指出，台中七期向為中台灣最重要的金融保險業重鎮，目前富邦金控、新光金控、中信金控、三商美邦等指標金控、壽險業者都在台中七期設有中台灣企業總部。甚至四大會計事務所，繼勤業眾信去年進駐中信金控臺中金融大樓後，累積有三大已經駐足在七期，僅有安永的辦公室還位於台灣大道辦公商圈上。

梁儀盈表示，台中市七期商圈內辦公大樓的進駐率由2018年第二季的54％，到2019年第四季已經變成83％，一年半內增加了近三成，可見需求強勁。台中七期商圈發展日趨成熟，產業聚集效應越來越明顯，已成為台中市新設立公司選點以及企業搬遷的首選，也促使在地建商紛紛投入商辦大樓開發，近幾年新推辦公室建案不但逐年增量，銷售也展現不錯佳績，包括興富發集團鼎盛BHW、CBD時代廣場、NTC國家商貿中心等辦公室建案，都在推案短時間內銷售進度超前。

至於只租不售的辦公室也同樣受到歡迎，包括豐邑集團市政核心大樓、中信金控旗下台中金融大樓等頂級商辦，進駐率提升，租金也持續攀高。她談到，中信金控旗下台中金融大樓更是台北建商大陸建設當初南下購地，一早就被中信金控鎖定，創下還沒蓋好前，大樓已經賣掉，而大陸建設轉而依中信金控的需求，量身打造他們所需求的商辦大樓。

台中七期除豪宅外 豪辦也給力

豪宅建商累積許多設計、施工、客服經驗，跨足商辦水到渠成，例如北部豪宅建商中悅建設機構在藝文特區、經國特區都興建多棟商辦，台中「豪宅一哥」聯聚建設在七期推出頂級商辦「中雍」，為地上三十九層，為台中最高的地標商辦建築，訴求結構耐震設計提升至0.409g，可承受七級地震，相當於核電廠耐震等級；此外，也有不少地主找建商幫他們量身客製頂級商辦。

精湛建設總經理陳志聲表示，近年受到台商回流影響，商辦市場暢旺，台中隱形冠軍產業多，一層一戶的頂級商辦不夠看，現在更出現「客製化」頂級商辦產品。位於朝馬路、安和東路口精湛「寶元紀企業總部」，就是精湛建設為寶成集團前董事長蔡其建量身訂製的企業總部，地下三層、地上十二層的大樓，除了規劃做為蔡董事長自己的企業總部外，僅開放部分樓層作為餐廳及辦公室出租，目前除店面外，已滿租。

精湛建設針對單一企業的不同需求，進行量身打造，公設部分，更以豪宅大器的樣貌設計企業總部，如門廳山水畫主牆，讓訪客感受企業文化，黑松、真柏造景，突顯企業永續發展的意象。除無障礙空間動線規畫妥善，該大樓也留設三十輛電動汽車的充電空間，未來不須因電動車普及，業主必須另外施工。

陳志聲表示，豪宅是頂級企業主的夢想居所，商辦則融合了企業主對企業的發展想法、需求，客製化將成未來潮流。他談到，蓋豪宅對他不是難事，但首次承接單一企業的客製化商辦的成功經驗，讓精湛建設未來不排斥繼續接案。

梁儀盈另談到，而七期商圈的商辦除了數量上的增加之外，近年更講究質的提升，新建商辦大樓群在硬體設計上，更走向國際水準，頻頻找來國際建築師操刀設計。以「中信金控臺中金融大樓」為例，找來西班牙建築團隊EMBT設計，另NTC國家商貿中心、興建中的台中商銀企業總部及台中TOP1環球經貿中心等則是找來全球五大國際建築事務所之一的Aedas凱達環球操刀。